BGH: Kein Recht zur Minderung der Nutzungs­entschädi­gung aufgrund Mangels nach Beendigung des Mietverhältnisses

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im April 2011 wurde der Mieter eines Ladenlokals rechtkräftig zur Räumung der Mietsache verurteilt. Der Mieter kam der Verurteilung zunächst nicht nach, zahlte jedoch bis Dezember 2011 eine Nutzungsentschädigung an den Vermieter. Von Januar 2012 stellte der Mieter sämtliche Zahlungen ein und begründete dies damit, dass die Mietsache mangelbehaftet sei. So sei es regelmäßig zu Wasserschäden gekommen, die auf eine mangelhafte Dachentwässerung zurückzuführen seien. Der Mieter zog schließlich im April 2012 aus. Nachfolgend klagte der Vermieter auf Zahlung der Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Januar 2012 bis April 2012.

Landgericht und Oberlandesgericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Köln gaben der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung statt. Werde dem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Mietsache vorenthalten, könne er nach § 546 a Abs. 1 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung sei von keiner Gegenleistung abhängig. Nach Beendigung des Mietverhältnisses schulde der frühere Vermieter keine Gebrauchsüberlassung mehr. Daher sei es nicht widersprüchlich, wenn der der frühere Vermieter die Zahlung der Nutzungsentschädigung verlange, obwohl sich nach Mietvertragende am Mietobjekt Mängel zeigen. Gegen diese Entscheidung legte der frühere Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf ungekürzte Nutzungsentschädigung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision des früheren Mieters zurück. Dem früheren Vermieter habe nach § 546 a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf ungekürzte Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar bis April 2012 zugestanden. Die nach Ende des Mietverhältnisses aufgetretenen Mängel haben nicht zu einer Minderung der Entschädigung geführt.

Früherer Vermieter nicht zur Mangelbeseitigung verpflichtet

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dem früheren Mieter stehe daher weder ein Anspruch auf Mangelbeseitigung zu, noch könne er die Nutzungsentschädigung wegen Verletzung der Mangelbeseitigungspflicht kürzen. Pflicht zur Mangelbeseitigung mit Zweck der Nutzungsentschädigung nicht vereinbar Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass die Pflicht zur Mangelbeseitigung nach Mietvertragsende mit dem Zweck der Nutzungsentschädigung nicht vereinbar sei. Die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB solle dem Vermieter einen leicht durchsetzbaren Ersatzanspruch gewähren. Die Höhe der Entschädigung sei nicht davon abhängig, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden entstehe oder ob der Mieter aus der Mietsache einem dem Wert der Nutzungsentschädigung entsprechenden Nutzen ziehen könne. Vor diesem Hintergrund sei es widersprüchlich, wenn sich der Vermieter mit der Einwendung des früheren Mieters auseinandersetzen müsse, der Entschädigung stehe aufgrund eines Mangels kein ausreichender Gegenwert entgegen. Nicht außer Betracht habe zudem bleiben dürfen, dass die Nutzungsentschädigung zusätzlichen Druck auf den früheren Mieter ausüben solle, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen. Ein Recht zur Minderung der Entschädigung aufgrund eines Mangels würde jedoch gegenteilige Anreize schaffen. Es würde die Gefahr bestehen, dass der frühere Mieter in seinem Willen zu weiteren widerrechtlichen Vorenthaltung der Mietsache bestärkt werde.

Ausnahmsweiser Anspruch auf Mängelbeseitigung aufgrund Treu und Glauben

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs könne dem früheren Mieter ausnahmsweise ein Anspruch auf Mängelbeseitigung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu stehen. Besonders hohe Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentumswerte des Mieters rechtfertigen jedoch für sich genommen noch keinen Ausnahmefall. Denn der frühere Mieter habe es grundsätzlich selbst zu verantworten, dass er widerrechtlich im Besitz der Mietsache sei, und es liege in seiner Hand, sich den drohenden Gefahren durch Rückgabe der Mietsache zu entziehen. Eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters könne aber dann ausnahmsweise angenommen werden, wenn und soweit gesetzliche Regeln dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache erlauben oder wenn der Mieter mit nachvollziehbaren Erwägungen habe davon ausgehen dürfen, weiterhin zum Besitz der Mietsache berechtigt zu sein. Ein solcher Fall habe hier hingegen nicht vorgelegen.