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Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 05.02.2015
1 U 129/13 -

Alufolie hinter den Tapeten: Hausverkäufer kann sich bei arglistiger Täuschung nicht auf Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen

OLG verurteilt Hausverkäufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und Zahlung von Schadensersatz

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses sich dann nicht auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen kann, wenn er arglistig über Mängel am Haus hinwegtäuscht. Im vorliegenden Fall wurde versucht, eine eingeschränkte Bewohnbarkeit wegen Feuchtigkeit im Boden- und Sockelbau durch Alufolie hinter den Tapeten zu vertuschen. Das Oberlandesgericht verurteilte den Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Die Parteien des zugrunde liegenden Verfahrens schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Emden. Nachdem der Käufer in das Haus einzog, bemerkte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne.

Käufer verlangt Rückabwicklung des Kaufvertrages

Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises von 125.000 Euro gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro. Der Verkäufer verwies auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss und lehnte beides ab.

Alufolie hinter den Tapeten sollte Feuchtigkeitsbild beseitigen

Anders als zuvor das Landgericht gab das Oberlandesgericht dem Käufer Recht. Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass nicht zuletzt an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie nicht mehr dicht hielt.

Verkäufer musste Kenntnis von Alufolie hinter den Tapeten haben

Der Verkäufer hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm hingegen nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Verkäufer bewohnte das Haus bereits seit 1958. Er hatte ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigte. Die Wand war mit einer Zeitung beklebt. Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Zumal der Sachverständige zuvor erklärt hatte, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden waren und der Kläger nicht erklärt hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten.

Käufer muss für angefallene Kosten aufkommen

Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 17.02.2015
Quelle: Oberlandesgericht Oldenburg/ra-online

Dokument-Nr.: 20625 Dokument-Nr. 20625

Vorinstanz:
  • Landgericht Aurich, Urteil
    [Aktenzeichen: 5 O 1147/12]
Aktuelle Urteile aus dem Immobilienrecht | Kaufrecht | Schadensersatzrecht

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