Klausel in Formular­kauf­verträgen zur Abnahme eines Gebäudes durch vom Bauträger beauftragten Erstverwalter unwirksam

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagte im Jahr 2016 gegen den Bauträger des in den Jahren 2003/2004 errichteten Wohneigentumsanlage auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von über 156.000 Euro zur Beseitigung von Schallschutzmängel an den Aufzügen der Anlage. Dieser Anspruch sei nach Meinung der Eigentümergemeinschaft nicht verjährt, da eine wirksame Abnahme nicht vorgelegen habe. Nach einer Klausel in den Formularkaufverträgen des Bauträgers war die Abnahme der Werkleistung durch einen vom ihm selbst beauftragten Erstverwalter möglich. Die Eigentümergemeinschaft hielt dies für unzulässig. Das Landgericht München I folgte der Ansicht der Eigentümergemeinschaft und gab der Klage daher statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Bauträgers.

Anspruch auf Kostenvorschuss nicht verjährt

Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe wegen der Mängel an den Aufzügen gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 und 3 BGB ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung zu. Der Anspruch sei nicht verjährt, da die Frist nicht zu laufen begonnen habe. Die Verjährung beginne gemäß § 634 a Abs. 2 BGB mit der Abnahme. Eine solche fehle hier.

Klausel zur Abnahme durch vom Bauträger beauftragten Erstverwalter unwirksam

Der Bauträger könne hier einen Erstverwalter bestellen, so das Oberlandesgericht, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, was wiederum im Hinblick auf die Abnahme für die Käufer die Gefahr begründe, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit nicht neutral prüfe, sondern zugunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könne. Eine Klausel, die dies ermögliche, sei wegen unangemessener Benachteiligung der Käufer gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Beschl. v. 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -).