Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren Eigentümers

Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der (teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der Begründung vertraglicher Verpflichtungen durch die Gemeinschaft der Eigentümer. Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex verfügte nur über eine Heizungsanlage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.

Abrechnung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser

Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der Nachbarhäuser zahlten die Verbrauchskosten an die Verwaltung der Klägerin, intern rechneten sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft ab.

Neue Eigentümer sehen sich für Altforderungen nicht zuständig

14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft – die Beklagte leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.

Klägerin nimmt gesamte Eigentümergemeinschaft auf Zahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten in Anspruch

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft d.h. nicht die einzelnen Eigentümer auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763,79 € nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nicht sie – als Gemeinschaft der jetzigen Wohnungseigentümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer.

Das Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Parteien als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung verpflichtet

Das Oberlandesgericht hat in seinem Urteil ausgeführt, die Klägerin könne von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen. Nach § 10 Abs. 6 WEG seien die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu erfüllen seien. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.

Gegenseitige Rechte und Pflichten müssen durch jeweilige Gemeinschaften, nicht durch einzelne Mitglieder wahrgenommen werden

Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung sei im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht würden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin könne hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage stehe im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und werde durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig sei jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch könne es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handele sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfinde.

Zum rechtlichen Hintergrund

Nach der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung wurden Gemeinschaften von Wohnungseigentümern nicht als rechtsfähig angesehen. Sie hafteten deshalb nicht für Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis. Vertragspartner waren vielmehr die einzelnen Wohnungseigentümer.

Durch Beschluss vom 2. Juni 2005 hat sich der Bundesgerichtshof der Gegenauffassung angeschlossen, die den Wohnungseigentümergemeinschaften Teilrechtsfähigkeit zuerkennt (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss v. 02.06.2005 - V ZB 32/05 -). Mit Wirkung ab dem 1. Juli 2007 hat der Gesetzgeber eine entsprechende Regelung in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen.

§ 10 Abs. 6 WEG lautet wie folgt

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.”