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Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 30.08.2016
4 U 8/16 und 4 U 137/15 (Urteil v. 04.08.2016) -

Veröffentlichung einer Immobilienanzeige ohne Pflichtangaben gemäß Energie­einspar­verordnung stellt wettbewerbswidriges Handeln dar

OLG Hamm klärt Informations­pflichten im Zusammenhang mit Energie­einspar­verordnung

Wer als Verkäufer, Vermieter oder Verpächter zu einer Immobilie mit Energieausweis eine Immobilienanzeige ohne die gemäß § 16 a Energie­einspar­verordnung (EnEV) erforderlichen Pflichtangaben veröffentlicht, handelt wettbewerbswidrig. Aber auch Maklern kann es zu untersagen sein, Anzeigen für Mietwohnungen ohne die Angaben zur Art des Energieausweises und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr zu veröffentlichen oder Verkaufsanzeigen ohne die Angabe zum wesentlichen Energieträger. Dies geht aus Entscheidungen des Oberlandesgerichts Hamm hervor.

Im zugrunde liegenden Rechtsstreit nahm der klagende Umwelt- und Verbraucherschutzverein aus Radolfzell einen Makler aus Rheda-Wiedenbrück (im Verfahren 4 U 137/15) und eine u.a. als Maklerin tätige Firma aus Münster (im Verfahren 4 U 8/16) auf Unterlassung von - aus seiner Sicht - wettbewerbswidrigen Immobilienanzeigen in Anspruch, weil diese den Informationspflichten aus § 16 a EnEV nicht genügten.

Sachverhalt

Der beklagte Makler aus Rheda-Wiedenbrück veröffentlichte im Januar 2015 in der "Neuen Westfälischen" eine Anzeige zur Vermietung einer 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh, ohne die Art des Energieausweises und das im Energieausweis genannte Baujahr anzugeben. Die beklagte Firma aus Münster bewarb im April 2015 in den "Westfälischen Nachrichten" den Verkauf eines Zweifamilienhauses in Gelmer und die Vermietung einer Eigentumswohnung ohne Angaben zum wesentlichen Energieträger der Gebäude. Bei der Veröffentlichung der Anzeigen lag - nach dem Vortrag der Parteien bzw. den Feststellungen des Gerichts - zu den beworbenen Immobilien jeweils ein Energieverbrauchsausweis vor.

Geltend gemacht Unterlassungsansprüche waren begründet

Das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass die geltend gemachten Unterlassungsansprüche begründet waren. Die in Frage stehenden Immobilienanzeigen genügten nicht den Anforderungen der EnEV, weil - wie vom Kläger zu Recht beanstandet - die in § 16 a EnEV genannten Pflichtangaben fehlten.

Informationspflicht trifft dem Wortlaut der Bestimmung nach nur Verkäufer, Vermieter und Verpächter

Zwar müsse ein Wettbewerbsverstoß der Makler nicht unmittelbar daraus folgen, dass sie der Informationsverpflichtung des § 16 a EnEV nicht genügt hätten. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung treffe die Informationspflicht nur den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter bzw. den Leasingeber, so das Gericht. Ob die Regelung auch auf den im Gesetz nicht genannten Makler anzuwenden sei, sei höchstrichterlich noch nicht geklärt. Diese Frage müsse auch im vorliegenden Fall vom Gericht nicht abschließend beantwortet werden.

Verbrauchern werden in Anzeigen wesentliche Informationen vorenthalten

Das Veröffentlichen der Immobilienanzeigen sei vielmehr aufgrund der Regelung in § 5 a Abs. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) als wettbewerbswidriges Verhalten der Makler zu bewerten. Es sei wettbewerbswidrig, weil den Verbrauchern in den Anzeigen eine wesentliche Information vorenthalten werde, die sie benötigten, um eine informierte geschäftliche Entscheidung treffen zu können und deren Vorenthalten geeignet sei, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Die in den Anzeigen - entgegen der Vorschrift des EnEV - nicht angegebenen Informationen seien für den Verbraucher wesentlich. Das folge aus der Abwägung seiner Informationsinteressen mit dem Interesse des Maklerunternehmens, die Information nicht zu erteilen. Letzteres sei in den zu beurteilenden Fällen nicht schutzwürdig, zudem hätten die Informationen ohne unzumutbare Mehrkosten in der Immobilienanzeige mitgeteilt werden können.

§ 16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) - Pflichtangaben in Immobilienanzeigen - lautet wie folgt:

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1.die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,

2.den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

[...]

§ 5 a Abs. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) - Irreführung durch Unterlassen - lautet wie folgt:

Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1. die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

Als Vorenthalten gilt auch

1.das Verheimlichen wesentlicher Informationen,

2.die Bereitstellung wesentlicher Informationen in unklarer, unverständlicher oder zweideutiger Weise,

3.die nicht rechtzeitige Bereitstellung wesentlicher Informationen.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 18.10.2016
Quelle: Oberlandesgericht Hamm/ra-online

Aktuelle Urteile aus dem Immobilienrecht | Wettbewerbsrecht

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