OLG Frankfurt: 20-jährige Selbstnutzungsklausel in Grundstückskaufvertrag unwirksam

Die beklagte hessische Stadt stellte in den 1990er Jahren nach Erschließung eines neuen Wohngebietes Bauinteressenten im Rahmen eines sog. „Einheimischen-Modells“ Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266,- DM/qm – der damalige wie der (umgerechnet) aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 530,- DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, „das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“. Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400,- DM/qm verpflichtet sein. Als die Kläger im Jahre 2006 beabsichtigten, den Wohnort zu wechseln, beharrte die beklagte Stadt auf der Einhaltung der für diesen Fall vereinbarten Zuzahlung.

Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Selbstnutzungsklausel verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Darmstadt gab ihnen Recht.

Klausel verstößt gegen Grundrecht der Freizügigkeit

Die hiergegen von der beklagten Stadt eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach Auffassung des Gerichts benachteiligt die Klausel die Kläger als Käufer unangemessen. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung – auch wegen der vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung von 20 Jahren – bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen (Artikel 11 Grundgesetz). Überdies sei die Klausel unangemessen, weil sie keine Härtefallregelung vorsehe. Schließlich folge die Unangemessenheit zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzahlungsverpflichtung von 400,- DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadratmeterpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als unzulässige Strafzahlung darstelle.