Ohne Schlüssel keine Miete: Bei Fehlen der Schlüssel zum Mietobjekt hat der Mieter keine Mietzahlungspflicht

Im vorliegenden Fall wehrte sich ein Mieter von Büroräumen gegen den Zahlungsanspruch, den der Vermieter gegen ihn geltend machen wollte. In der Begründung hieß es, er habe die Schlüssel zur Nutzung der Räumlichkeiten niemals erhalten.

Mieter muss tatsächlich in der Lage sein, Gewalt über die Sache auszuüben

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Zahlung der Miete zustand. Der vertragliche Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB entstehe nur, wenn der insoweit vorleistungspflichtige Vermieter dem Mieter den Besitz an der Mietsache verschaffe. Der Mieter müsse also tatsächlich in der Lage sein, Gewalt über die Sache auszuüben. An einer Gebrauchsüberlassung fehle es aber, wenn der Vermieter die zugehörigen Schlüssel nicht aushändige. Der Vermieter müsse sämtliche Schlüssel für die gemieteten Räume übergeben. Nur so könne dem Mieter das alleinige Besitzrecht verschafft werden. Ein gültiger Vertragsabschluss ohne erfolgte Schlüsselübergabe alleine reiche demnach nicht aus, eine Zahlungspflicht zu begründen.

Vermieter trägt die Beweislast der erfolgten Schlüsselübergabe

Der für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtige Kläger im vorliegenden Fall habe eine Gebrauchsüberlassung an den Beklagten weder schlüssig dargelegt noch bewiesen. Es habe nicht festgestellt werden können, dass der beklagte Mieter die streitgegenständlichen Büroräume bereits in Benutzung genommen und dort seine Sachen eingebracht habe. Ein Mietzinsanspruch bestehe demnach nicht.