Wahrnehmbarer Zigarettenrauch vom Balkon eines Nachbarn begründet Recht zur Mietminderung und zum Zurückbehalt der Miete

In dem zugrunde liegenden Fall beschwerte sich der Mieter einer Wohnung über Tabakgeruch im Wohnzimmer. Im Zusammenhang mit den etwa wöchentlich stattfindenden Besuchen eines Nachbarn nahm der Mieter jedenfalls im Sommer jedes Mal zwei bis dreimal stündlich extrem unangenehmen, von unten hinauf ziehenden Zigarettenrauch wahr. Der Besuch rauchte in erheblichem Maße auf dem unter der Wohnung des Mieters liegenden Balkon des Nachbarn. Er machte aufgrund dessen ein Minderungs- und ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Dies akzeptierte der Vermieter jedoch nicht und erhob Klage.

Recht zur Mietminderung wegen Tabakgeruch bestand

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters. Diesem habe zunächst ein Recht zur Mietminderung zugestanden (§ 536 BGB). Denn durch den wahrnehmbaren Tabakgeruch sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit erheblich gemindert gewesen. Das Gericht hielt eine Minderungsquote von 10 % für angemessen.

Erheblicher Mangel lag vor

Das Landgericht ging von einem erheblichen Mangel aus, der das allgemeine Lebensrisiko in einer Großstadt und das hinzunehmende Maß des in einer Großstadt Üblichen deutlich überstieg und nicht hinnehmbar war. Es beschäftigte sich daher nicht mit der Frage, ob in solchen Fällen jeglicher Raucheinzug in einer Wohnung einen Mangel darstellt. Es sei aus Sicht des Gerichts zudem nicht erforderlich gewesen, dass sich der Rauch in die gesamte Wohnung ausbreitete. Es habe vielmehr ausgereicht, dass er in einzelne Bereiche der Wohnung eindrang. Dazu sei gekommen, dass ein längeres Lüften der Wohnung unmöglich war. Denn der Mieter habe zu jeder Zeit damit rechnen müssen, dass Rauch von unten heraufsteigt (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 15.06.2012 - 311 S 92/10 und LG Berlin, Urt. v. 07.10.2008 - 65 S 124/08).

Mieter stand Zurückbehaltungsrecht zu

Dem Mieter habe außerdem bis zur Beseitigung des Mangels durch den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zugestanden (§ 320 BGB), so das Landgericht weiter. Voraussetzung für das Recht sei lediglich, dass der Mieter den Mangel dem Vermieter zuvor anzeigt. Denn nur so könne es seine Druckfunktion erfüllen. Der Umfang des Zurückbehaltungsrechts bestimme sich nach dem 3-5 fachen Betrag der Minderungsquote. Ein geringerer Betrag sei unangemessen, um erfolgreich Druck auf den Vermieter auszuüben.