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Landgericht Berlin, Urteil vom 22.08.2013
67 S 121/12 -

Mietminderung nach neun Jahren: Keine Verwirkung des Miet­minderungs­rechts bei Kenntnis des Mangels durch Vermieter

Eigen­bedarfs­kündigung bei Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung

Liegt bereits seit neun Jahren ein Mangel vor und mindert der Mieter erst zu diesem Zeitpunkt seine Miete, so ist sein Recht zur Mietminderung nicht verwirkt, wenn es bisher durch den Mangel nicht zu Beeinträchtigungen gekommen ist bzw. der Vermieter den Mangel kennt. Zudem kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall machte die Mieterin einer Wohnung im Dezember 2005 ein Minderungsrecht geltend, da aufgrund der extremen Hellhörigkeit der Wohnung gegenüber dem Nachbargebäude eine Lärmbelästigung auftrat. So waren sämtliche Alltagsgeräusche aus der Wohnung im Nachbargebäude deutlich zu vernehmen. Der Vermieter erkannte das Minderungsrecht jedoch nicht an. Er führte an, dass die Hellhörigkeit auf eine Wandstärkeverringerung im Zuge von im Jahr 1996 ausgeführten Bauarbeiten beruhte. Da zu diesem Zeitpunkt die Mieterin in der Wohnung wohnte, vertrat der Vermieter die Ansicht, sie hätte auch zu diesem Zeitpunkt bereits ihr Minderungsrecht geltend machen müssen. Neun Jahre später sei das Recht jedenfalls verwirkt. Zudem kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er habe die Wohnung als Zweitwohnung benötigt. Denn nur so habe er seine aus einer früheren Beziehung stammende Tochter in einer familiären bzw. häuslichen Atmosphäre empfangen können. Der Fall landete schließlich vor Gericht.

Recht zur Mietminderung bestand

Das Landgericht Berlin bejahte zunächst ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 10,4 % der Bruttowarmmiete. Denn in der extremen Hellhörigkeit sei ein Mangel zu sehen gewesen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt habe. Der Vermieter sei verpflichtet gewesen, zumindest für die Einhaltung der Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zu sorgen. Dies sei aber nicht der Fall gewesen.

Keine Verwirkung des Minderungsrechts

Das Recht zur Mietminderung sei nach Auffassung des Landgerichts auch nicht verwirkt gewesen. Die Mieterin habe nicht bereits im Jahr 1996 ihr Minderungsrecht geltend machen müssen. Denn zu diesem Zeitpunkt habe sich der in der Hellhörigkeit liegende Mangel noch nicht ausgewirkt. Erst mit der Veränderung der Mieterschaft in der Nachbarwohnung im Dezember 2005 sei es zu den Lärmbelästigungen gekommen. Hinzu sei gekommen, dass der Vermieter von der Hellhörigkeit der Wohnung wusste und daher nicht darauf vertrauen durfte, dass die Mieterin dauerhaft auf die Geltendmachung ihres Minderungsrechts verzichten würde.

Wirksame Eigenbedarfskündigung

Darüber hinaus hielt das Landgericht die Eigenbedarfskündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für wirksam. Zwar müsse zum Schutz des Mieters überprüft werden, ob der Eigenbedarfswunsch ernsthaft ist, er unter Umständen missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters erfüllt werden kann. Der Vermieter habe jedoch im vorliegenden Fall nachvollziehbare und gewichtige Gründe für den Eigenbedarf geltend gemacht und die Ernsthaftigkeit auch bewiesen. Der Wunsch zur Schaffung von privatem Wohnraum zum Zwecke des Treffens mit seiner Tochter sei nicht zu beanstanden gewesen.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 25.02.2014
Quelle: Landgericht Berlin, ra-online (vt/rb)

Dokument-Nr.: 17746 Dokument-Nr. 17746

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2013, Seite: 1517
GE 2013, 1517
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2013, Seite: 741
WuM 2013, 741
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2014, Seite: 360
ZMR 2014, 360

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