Modernisierung während Laufzeit einer Staffel­miet­vereinbarung: Keine nachträgliche Mieterhöhung nach Ende der Laufzeit

In dem zugrunde liegenden Fall wurde im Dezember 2008 über eine Berliner Wohnung ein Mietvertrag geschlossen. Dabei wurde eine Staffelmiete vereinbart. Nachfolgend nahm der Vermieter im Jahr 2010 und 2016 Modernisierungsmaßnahmen vor. Nach Ende der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung im Dezember 2016, verlangte der Vermieter wegen der Modernisierungen eine Mieterhöhung. Die Mieterin hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungen

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung des Vermieters zurück. Die Mieterhöhungen wegen der Modernisierungen seien gemäß § 557 a Abs. 2 BGB unwirksam. Die Vorschrift erfasse auch nachträgliche Mieterhöhungen aufgrund zurückliegender Modernisierungen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.

Unzulässigkeit einer Modernisierungsmieterhöhung nach Ende der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung

Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrags Modernisierungsmaßnahmen plane, müsse nach Auffassung des Landgerichts entweder die Modernisierungskosten in der Staffelmiete einplanen oder auf die Staffelmietvereinbarung verzichten. Es sei zu beachten, dass die Staffelmietvereinbarung dem Mieter langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen bieten soll. Dies gelte auch insoweit, als er nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen müsse. Auch für den Mieter solle sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell günstig auswirken. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen wegen einer Modernisierung verschont bleibe, nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung aber alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Wege einer summierten Mieterhöhung umgelegt werden könne. Zudem lasse die Gesetzesbegründung auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen.