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Landgericht Berlin, Urteil vom 03.07.2015
63 S 305/14 -

Verzug der Mietzahlungen wegen verspätet ausgeübten Zurück­behaltungs­rechts wegen fehlender Neben­kosten­abrechnung

Voraussetzung ist Ausübung des Rechts vor oder spätestens mit Eintritt des Verzugs

Übt ein Mieter das Zurück­behaltung­srecht nach § 273 BGB aus, weil der Vermieter die Erteilung der Neben­kosten­abrechnung unterlässt, so kommt er mit den Mietzahlungen nicht in Verzug. Dies gilt aber nur dann, wenn das Recht vor oder spätestens bei Eintritt des Verzugs erklärt wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung minderten im Zeitraum von November 2011 bis Dezember 2013 ihre Miete um 30 %. Als Begründung führten sie Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit durchgeführten Baumaßnahmen im Mietshaus an. Die Vermieterin akzeptierte das Minderungsrecht jedoch nicht und verlangte Ausgleich der Zahlungsrückstände. Die Mieter wiesen dieses Ansinnen zurück und begründeten im Februar 2014 ihre Nichtzahlung zusätzlich damit, dass ihnen wegen der nicht erteilten Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zustünde. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, kam der Fall schließlich vor Gericht.

Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bestand

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Vermieterin. Sie habe das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB fristlos kündigen dürfen. Denn die Mieter haben sich mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug befunden, der die Miete für zwei Monate überstieg. Ein Recht zur Mietminderung habe nur in Höhe von 20 % bestanden.

Verspätete Ausübung des Zurückbehaltungsrechts

Zwar schließe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB einen Verzug von Mietzahlungen aus, so das Landgericht. Dies setze aber voraus, dass das Recht vor oder spätestens bei Eintritt des Verzugs erklärt werde. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Das Zurückbehaltungsrecht sei erst im Februar 2014 ausgeübt worden. Zu diesem Zeitpunkt haben sich die Mieter bereits in Verzug mit den Mietzahlungen für die Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 befunden.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 04.09.2015
Quelle: Landgericht Berlin, ra-online (zt/GE 2015, 974/rb)

Dokument-Nr.: 21538 Dokument-Nr. 21538

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2015, Seite: 974
GE 2015, 974

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