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Landesarbeitsgericht Berlin, Urteil vom 13.10.2017
66 S 90/17 -

Bei Zahlungsrückstand des Mieters ist nur fristlose Kündigung und nicht gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung wirksam

Hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung kann nach Ausgleich des Zahlungsrückstands und sich daraus ergebender Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht wieder "aufleben"

Das Landgericht Berlin hat entscheiden, dass ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befindet, fristlos kündigen kann. Kündigt der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird. Diese Differenzierung ist dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des Landgerichts bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das Landgericht hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des zugrunde liegenden Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 m² große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilhelmsruh abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11. Juli 2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31. Oktober 2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19. Juli 2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die Kündigung unwirksam.

Amtsgericht gibt Räumungsklage statt

Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11. Juli 2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31. Oktober 2016 beendet habe. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee gab den Vermietern im Wesentlichen Recht, errechnete allerdings das Ende des Mietvertrages erst zum 30. April 2017 und verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung zu diesem Datum. Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hatte Erfolg.

LG: Kündigung mit ordentlicher Frist greift ins Leere

Das Landgericht Berlin argumentierte, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greife ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder "aufleben".

Nach Ansicht des Landgerichts habe sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, und zwar auch in dem Urteil vom 16. Februar 2005 nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.10.2017
Quelle: Kammergericht Berlin/ra-online

Vorinstanz:
  • Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 30.03.2017
    [Aktenzeichen: 102 C 333/16,]
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Dokument-Nr.: 25016 Dokument-Nr. 25016

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Kommentare (1)

 
 
Jochen Bauer schrieb am 23.10.2017

Die Entscheidung des LG Berlin, Urt. v. 13.10.2017 - 66 S 90/17 dürfte die bisherige Kündigungspraxis verändern.

Bislang wurde bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters dem Vermieter empfohlen, neben der fristlosen Kündigung zusätzlich und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, die der Mieter (anders als bei der fristlosen Kündigung) nicht durch Nachzahlung der Miete (Schonfristzahlung des § 569 III Nr. 2 BGB) unwirksam machen kann, zu erklären.

Die Zivilkammer des LG Berlin argumentierte - zutreffend - , dass der Zugang der fristlosen Kündigung den Mietvertrag unmittelbar beendet hat. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe deshalb "ins Leere". Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.

Zutreffend ist durch die Schonfristzahlung i.S. des § 569 III Nr. 2 S.1 BGB wird die Kündigung unwirksam geworden und das Fortbestehen des Mietverhältnisses wird dann gesetzlich fingiert. Fakt ist aber, das das ausgeübte Gestaltungsrecht (die ausgeübte fristlose Kündigung) ja das Mietverhältnis schon durch ihren Zugang wirksam beendet hatte.

In der Tat hat sich der BGH in seinen bisherigen Entscheidungen nicht mit der Problematik der Gestaltungswirkungen der zeitgleich erklärten Kündigungserklärungen näher auseinandergesetzt.

Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung war die hilfsweise ordentliche Kündigung aber schon längst entfallen:

Ein Hilfsantrag begründet die auflösend bedingte Rechtshängigkeit des Hilfsanspruchs mit der Folge, dass eine Sachentscheidung über ihn nicht zu ergehen hat, wenn die innerprozessuale Bedingung eintritt (Zöller/Greger ZPO 31. Aufl. § 260 Rn. 4a; Rosenberg/Schwab/Gottwald Zivilprozessrecht 17. Aufl. § 97 Rn. 20). Seine Rechtshängigkeit endet ggf. ohne besonderen Ausspruch rückwirkend mit Eintritt der auflösenden Bedingung (Zöller/Greger aaO.; Stein/Jonas/Roth ZPO 22. Aufl. § 260 Rn. 17). Und das war bereits zum Zeitpunkt der vollständigen Schonzahlung.

Da hilft auch die "Segelanweisung" des BGH wenig, der Hilfsanspruch sei immer erst nachrangig zu prüfen: "Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelassen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479)." BGH, Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 6/04

Was weg ist, ist weg. Und das ist die auflösend bedingte hilfsweise ordentliche Kündigung, sobald der Mieter die Schonzahlung vollständig erbracht hat.

Um dieses Problem zu lösen empfiehlt sich daher m.E. ein zeitlich gestaffeltes Vorgehen:

1. Die ordentliche Kündigung wegen erheblichem Zahlungsverzuges gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfolgt zuerst.

2. Erst dann wird separat nach Zugang der ordentlichen Kündigung die fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erklärt.

3. Wichtig ist, daß sich der Zugang der ordentlichen Kündigung beim Mieter zeitlich VOR dem Zugang der fristlosen auch nachweisen läßt.

Nur dann ist nämlich gewährleistet, daß die Wirkung der ordentliche Kündigung "greifen" kann und auch bestehen bleibt, selbst wenn der Mieter später innerhalb der Schonfrist durch vollständige Zahlung die fristlose Kündigung i.S. des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam macht.

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