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Kammergericht Berlin, Urteil vom 06.06.2016
8 U 40/15 -

Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Gewerbe­miet­verhältnis unzulässig

Entsprechende Klausel wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß § 307 BGB unwirksam

Sollen nach einer Klausel im Mietvertrag die Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt umgelegt werden, so liegt eine unzulässige Abwälzung des Leerstandrisikos auf den Mieter vor. Die Klausel ist demnach wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters auch in einem Gewerbe­miet­verhältnis gemäß § 307 BGB unwirksam. Dies geht aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervor.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt bestand zwischen den Parteien eines Gewerbemietvertrags unter anderem Streit darüber, ob die Nebenkosten entsprechend einer Klausel im Mietvertrag im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt umgelegt werden können. Das Landgericht Berlin verneinte dies. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Unzulässige Abwälzung des Leerstandrisikos

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Klausel sei gemäß § 307 BGB unwirksam gewesen. Denn der Umlagemaßstab habe dazu geführt, dass die Vermieterin von vornherein jede eigene Beteiligung an den Nebenkosten, die auf Leerstände entfallen, von sich fern gehalten habe. Es gehöre aber zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, dass der Vermieter bei der Umlage von Nebenkosten das Leerstandrisiko zu tragen habe. Eine Klausel, die dieses Risiko dem Mieter zuschiebe, benachteilige den Mieter unangemessen. Diese Wertung gelte auch für Gewerbemietverhältnisse. Es sei zu beachten, dass bei Leerstandkosten der Bezug zur Mieternutzung gänzlich fehle.

Zulässige Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts

Die aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel bestehende Vertragslücke sei nach Ansicht des Kammergerichts dadurch zu schließen, dass die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umzulegen seien. Dies sei angemessen sowie üblich und entspreche der Vorschrift des § 556 a BGB.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 23.09.2016
Quelle: Kammergericht Berlin, ra-online (vt/rb)

Vorinstanz:
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 09.01.2015
    [Aktenzeichen: 32 O 578/13]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2016, Seite: 971
GE 2016, 971

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Dokument-Nr.: 23196 Dokument-Nr. 23196

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