Ausübung des Vermieter­pfand­rechts steht Geltendmachung der Nutzungs­entschädigung wegen Vorenthaltung der Mieträume nicht entgegen

In dem zugrunde liegenden Fall weigerte sich die Mieterin von Gewerberäumen nach Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel herauszugeben. Sie behielt einen Schlüssel ein, damit sie noch ihr Inventar aus den Räumen entfernen konnte. An diesem hatte die Vermieterin ihr Vermieterpfandrecht geltend gemacht und weigerte sich daher das Inventar herauszugeben. Aufgrund des Einbehalts des Schlüssels ging die Vermieterin von der Vorenthaltung der Mietsache aus und beanspruchte eine Nutzungsentschädigung. Dies hielt wiederum die Mieterin für unzulässig. Ein Vermieter könne nicht das Vermieterpfandrecht geltend machen und zugleich eine Nutzungsentschädigung fordern mit der Begründung, der Mieter räume nicht die Mietsache. Die Vermieterin erhob schließlich Klage. Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Mieterin zurück. Der Vermieterin stehe der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu. Denn die Mieterin habe der Vermieterin die Mietsache vorenthalten.

Vermieterpfandrecht steht Geltendmachung der Nutzungsentschädigung nicht entgegen

Nach Ansicht des Kammergerichts stehe die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht entgegen. Denn durch das ausgeübte Vermieterpfandrecht werde der Mieter lediglich an der vollständigen Räumung der Mietsache gehindert. Es entfalle insofern nur die Räumpflicht. Die Verpflichtung zur Herausgabe der Mietsache bleibe aber weiterhin bestehen.

Keine Herausgabe der Mietsache aufgrund Einbehalts eines Schlüssels

Die Mieterin sei ihrer Herausgabepflicht nicht nachgekommen, so das Kammergericht, weil sie nicht alle Schlüssel zu den Räumen herausgegeben hat. Eine Herausgabe setze grundsätzlich voraus, dass sämtliche Schlüssel abgegeben werden. Nur in Ausnahmefällen könne trotz Einbehalts eines Schlüssels eine Herausgabe der Mieträume vorliegen. Ein solcher Fall liege hier aber nicht vor. Die Mieterin habe einen Schlüssel behalten, weil sie noch das Inventar entfernen wollte. Sie habe der Vermieterin somit nur einen Mitbesitz an den Räumen eingeräumt. Eine Besitzaufgabe der Mieterin habe daher nicht vorgelegen.