BGH: Bei Flächenabweichung unter 10 % setzt Mietminderung Vortrag zur Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache voraus

In dem zugrunde liegenden Fall betrieb eine Gewerbemieterin seit dem Jahr 2015 in den angemieteten Räumen eine Ballettschule. Im Mietvertrag war die Größe der Mietfläche mit ca. 300 qm vertraglich vereinbart. Nach Umbauarbeiten im Jahr 2016 verkleinerte sich die Mietfläche um ca. 10 qm. Die Mieterin leitete daraus ein Recht zur Mietminderung ab. Sie gab an, auf den fehlenden 10 qm vier zusätzliche Schüler hätte unterrichten können. Die Mieterin erhob schließlich Klage auf Feststellung, dass sie die monatliche Bruttomiete um 10 % mindern dürfe.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Landgericht München I als auch das Oberlandesgericht München wiesen die Klage ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts bestehe kein Recht zur Mietminderung. Zwar liege wegen der Verringerung der Mietfläche ein Mangel der Mietsache vor. Da die Flächendifferenz aber weniger als 10 % betrage, hätte die Mieterin vortragen und beweisen müssen, dass die geringfügige Flächenabweichung die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt. Die Mieterin habe aber nicht konkret vorgetragen, dass die Flächenabweichung zu Umsatzeinbußen geführt hat. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Mietminderungsrecht wegen Flächenabweichung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Zwar liege in der Flächenabweichung ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB. Dieser rechtfertige aber keine Mietminderung.

Vortrag zur Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erforderlich

Eine Mietminderung sei ohne weiteres möglich, so der Bundesgerichtshof, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. In diesem Fall werde angenommen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Bleibe die Flächenabweichung unter 10 %, könne sich der Mieter nicht auf diese Vermutung stützen. Er müsse dann vielmehr konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietdache beeinträchtigt ist.

Abstrakte Behauptung zu möglichen Umsatzeinbußen unzureichend

Die Mieterin sei ihrer Darlegungslast nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend nachgekommen. Die Mieterin habe eine abstrakte Behauptung aufgestellt, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen entgangen. Daraus ergebe sich aber nicht, inwieweit sie durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.