Mehr als 20 % überteuerte Miete nicht immer Wucher

Im Fall mietete der Kläger 1990 eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin. Als Mietzins vereinbarten sie 3.600,- DM. Der Mietzins sollte sich ab Oktober 1991 jährlich um 100,- EUR erhöhen. Der klagende Mieter verlangte vom Vermieter für den Zeitraum März 1998 bis Januar 2003 Rückzahlung von überzahlter Miete in Höhe von 37.144,16 EUR. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Vermieter zur Rückzahlung.

Nicht so der Bundesgerichtshof. Er führte aus, dass zwar grundsätzlich eine Miete, die die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteige, insoweit unwirksam sei (§ 5 WiStG, § 134 BGB). Der Mieter könne dann die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen.

Jedoch sah der Bundesgerichtshof im Fall nicht die Voraussetzungen des § 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichbaren Räumen", "Ausnutzen des geringen Angebots") gegeben.

Bei der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorliege, sei auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG bestimme sich der Teilmarkt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, sowie teilweise auf die Lage der Wohnung. Die hier streitgegenständliche Wohnung sei eine Luxuswohnung gewesen. Für diese Wohnungsgruppe habe zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden.

Der Bundesgerichtshof ließ im Fall die Frage offen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen sei, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreiche, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen wäre, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen seien.

Jedenfalls habe der Vermieter nicht das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum "ausgenutzt" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG. Der Mieter hätte andere Wohnungen mieten können.