Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klausel

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Die Klägerin hat von der Beklagten Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischenzeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderen hat sie Dachgauben einbauen lassen.

Das Amtsgericht hat der Klage - mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Des weiteren handelt es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovierungsfristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zuläßt.

Hiervon ausgehend, hat der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovierungskosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.

Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat.