Vermieter darf Mietkaution nicht mit fremden Forderungen aufrechnen

Im zugrunde liegenden Fall stritten Mieter (Kläger) und Vermieter (Beklagter) um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Berlin, für die sie eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten. Die Kläger gaben die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Danach forderten sie den Beklagten vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. Er verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter der Kläger an ihn (den neuen Vermieter) abgetreten habe.

Amtsgericht gab Mietern Recht

Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab den Klägern Recht und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter vergeblich Berufung vor dem Landgericht ein. Das Landgericht wies seine Berufungsklage ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Nunmehr legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.

BGH bestätigt Vorinstanzen und weist Revision zurück

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Er schloss sich der Begründung des Landgerichts an. Danach stehe den Klägern der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu.

Aufrechnung mit anderen Forderungen nicht erlaubt

Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer von ihm behaupteten Forderung aus einem früheren Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter habe nicht zum Erlöschen der Forderung geführt. Denn die Aufrechnung mit einer derartigen Forderung sei aufgrund der Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus der Sicherungsabrede ergebe sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forderungen der Beklagten aus dem aktuellen Mietverhältnis diene. An dieser Zweckrichtung änderten auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts. Denn die vertragliche Sicherungsabrede bestehe ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses fort. Entgegen einer in der Literatur verbreiteten Auffassung sei deshalb eine Aufrechnung mit Forderungen außerhalb des konkreten Mietverhältnisses auch dann nicht zulässig, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis benötigt werde.

Aufrechnung nach Treu und Glauben ausgeschlossen

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen sei, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lasse (BGH, Urteil vom 29. November 1990 IX ZR 94/90 = NJW 1991, 839; BGH Urteil vom 21. November 2001 XII ZR 162/99 = NJW 2002, 1130; BGH, Urteil v. 22.03.2011 - II ZR 271/08 - = NJW 2011, 2351). Deshalb sei bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 21. Januar 1999 I ZR 209/96 = NJW-RR 1999, 1192; BGH Urteil vom 14. Juli 1994 IX ZR 110/93 = NJW 1994, 2885). Die vorgenannten Grundsätze gülten auch für die Mietkaution. Diese diene soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart sei ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.