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Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014
VIII ZR 289/13 -

Fristlose Kündigung durch Vermieter im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter unwirksam

Vermieter verletzt mit Besichtigung von Räumen ohne Zustimmung das Hausrecht des Mieters

Besichtigt ein Vermieter bei einer Wohnungsbegehung eigenmächtig weitere Räume als die verabredeten, verletzt er damit das Hausrecht des Mieters. Kommt der Vermieter darüber hinaus der Aufforderung des Mieters, die Wohnung zu verlassen, nicht nach, so dass der Mieter den Vermieter aus der Wohnung hinausträgt, stellt dies keine ungerechtfertigte Handlung dar, die eine Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigt. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben.

Vom Vermieter erklärte Kündigung war weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB*) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB*) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Verhalten des Mieters macht Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Erläuterungen

* -  § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Partei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

[...]

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...]

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat [...].

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 05.06.2014
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Dokument-Nr.: 18321 Dokument-Nr. 18321

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 24.04.2013
    [Aktenzeichen: 32 C 666/12]
  • Landgericht Koblenz, Urteil vom 19.09.2013
    [Aktenzeichen: 14 S 57/13]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2014, Seite: 2566
NJW 2014, 2566
 | Zeitschrift: NJW-Spezial
Jahrgang: 2014, Seite: 579, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
NJW-Spezial 2014, 579 (Michael Drasdo)

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