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Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005
VIII ZR 27/04 -

Kündigungsverzicht in Formularmietvertrag darf nicht mehr als 4 Jahre betragen

5-jähriger Kündigungsverzicht benachteiligt den Mieter unangemessen

Der in einem Formularmietvertrag geregelte Verzicht auf die Kündigungs­möglichkeit für eine Dauer von fünf Jahren ist generell unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Aus dem Urteil geht aber auch hervor, dass ein Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre festgelegt werden kann.

Im vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen Mietvertrag, der nach der so genannten Mietrechtsreform im Oktober 2001 geschlossen worden war. Im Formularmietvertrag hieß es:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Der Mieter kündigte mit Schreiben vom 2.11.2001 das Mietverhältnis zum 31.01.2002 und übergab dem Vermieter die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. Der Mieter nahm den Vermieter auf Rückzahlung von über 900,- EUR Mietsicherheit in Anspruch. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung und rechnete die Kaution mit der von ihm beanspruchten Miete für Februar und die erste Hälfte des Monats März auf.

BGH: Kein Kündigungsverzicht über mehr als 4 Jahre

Zu Unrecht, meinten die Karlsruher Richter. Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag sei zwar grundsätzlich möglich, jedoch dürfte bei einem unbefristeten Mietvertrag die Dauer des Kündigungsverzichts vier Jahre nicht überschreiten. Ein Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter unangemessen und verstieße gegen Treu und Glauben.

Allerdings wäre eine Formularklausel zu verneinen, wenn die Mieter und Vermieter den Kündigungsverzicht individuell aushandeln. Das war hier vorliegend jedoch nicht der Fall.

Da der 5-jährige Kündigungsverzicht unwirksam war, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts komme wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. Es gilt somit die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

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der Leitsatz

AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1)

BGB § 573c

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 18.04.2006
Quelle: ra-online (pt)

Dokument-Nr.: 2216 Dokument-Nr. 2216

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Braunschweig, Entscheidung
  • Landgericht Braunschweig, Urteil vom 23.12.2003

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2005, Seite: 801
MDR 2005, 801
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2005, Seite: 1574
NJW 2005, 1574
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2005, Seite: 419
NZM 2005, 419
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2005, Seite: 443
ZMR 2005, 443

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