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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016
VIII ZR 263/14 -

BGH: Kein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit bei bestehendem Sicherheits­bedürfnisses des Vermieters

Nach­zahlungs­anspruch aus Betriebs­kosten­abrechnung begründet Sicherungsbedürfnis

Einem Wohnungsmieter steht nur dann ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit zu, wenn dem Vermieter kein Anspruch aus dem Mietverhältnis mehr zusteht, wegen dem er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Ein solches Sicherungsbedürfnis kann sich aus einem bestehenden und nicht verjährten Nach­zahlungs­anspruch aus einer Betriebs­kosten­abrechnung ergeben. Die Regelung des § 216 Abs. 1 BGB findet auf verjährte Nach­zahlungs­ansprüche gemäß § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter einer Wohnung als Mietsicherheit ein Kautionssparbuch über 695,36 EUR eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegen und das Sparbuch an die Vermieterin übersandt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mai 2009 verlangte der Mieter die Rückgabe der Mietsicherheit. Dies verweigerte die Vermieterin mit dem Hinweis auf bestehende Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008. Der Mieter wollte davon nichts wissen und erhob im Februar 2013 Klage auf Rückgabe des Sparbuchs.

Amtsgericht und Landgericht weisen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Erfurt als auch das Landgericht Erfurt wiesen die Klage des Mieters ab. Zwar sei der Anspruch auf Freigabe und Herausgabe einer Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zu diesem Zeitpunkt habe der Vermieterin aber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nachzahlungsforderungen zugestanden. Die Vorschrift des § 216 Abs. 3 BGB habe dem nicht entgegengestanden, da es sich bei Forderungen aus Betriebskostenjahresabrechnungen nicht um wiederkehrende Leistungen im Sinne der Vorschift handele. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint Rückgabeanspruch bei bestehendem Sicherungsbedürfnis

Der Bundesgerichtshof teilte nicht die Auffassung des Landgerichts, dass der Anspruch auf Freigabe und Herausgabe einer Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses fällig werde. Dem Mieter stehe vielmehr frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde aber erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen sei. Dies sei der Zeitpunkt, in dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könne. So habe der Fall hier hingegen gelegen.

Kein Sicherungsbedürfnis aufgrund Verjährung der Nachzahlungsansprüche

Der Vermieterin habe nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kein Sicherungsbedürfnis mehr zugestanden, da die Nachzahlungsansprüche für die Jahre 2006 bis 2008 mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt seien. Dem stehe § 216 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Danach hindere zwar die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt sei, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Die Vorschrift sei gemäß § 216 Abs. 3 BGB jedoch nicht auf die Verjährung von Ansprüchen auf wiederkehrende Leistungen anzuwenden. Als solche seien die hier in Rede stehenden Forderungen auf Betriebskostennachzahlungen einzustufen.

Betriebskostennachzahlungen stellen wiederkehrende Leistungen dar

Wiederkehrende Leistungen seien solche, so der Bundesgerichtshof, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vornherein bestimmten regelmäßigen wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Dabei sei es unerheblich, ob immer die gleiche Summe erbracht werde. Vielmehr könne der Betrag schwanken oder zu machen Terminen ganz ausbleiben. Dies sei bei Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenjahresabrechnungen der Fall.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 13.10.2016
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Erfurt, Urteil vom 20.11.2013
    [Aktenzeichen: 14 C 3188/12]
  • Landgericht Erfurt, Urteil vom 01.09.2014
    [Aktenzeichen: 9 S 330/13]
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Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2016, Seite: 1146
GE 2016, 1146

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Dokument-Nr.: 23277 Dokument-Nr. 23277

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