Tod des Vermieters und Zahlung der Miete: Neuer Vermieter muss seine Rechtsstellung nachweisen

Im zugrunde liegenden Fall verstarb der Vermieter. Die Mieterin bewohnte zu diesem Zeitpunkt bereits seit 65 Jahren die Wohnung. Rechtsnachfolger des Vermieters war eine Erbengemeinschaft. Einer der Erben forderte die Mieterin schriftlich auf, zukünftig die Miete auf sein Konto zu überweisen. In dem Schreiben gab er an, von der Erbengemeinschaft als Hausverwalter bestellt worden zu sein. Diese Auskunft reichte der Mieterin nicht. Sie forderte einen Nachweis bezüglich der Übertragung der Hausverwaltung. Da der Nachweis ausblieb, zahlte sie keine Miete. Als sie mit zwei Mietzahlungen in Verzug war, kündigte der Erbe fristlos und forderte die Mieterin zu Räumung der Wohnung auf.

Kündigung rechtswidrig

Vor dem Bundesgerichtshof bekam die Mieterin recht. Der BGH stufte die Kündigung als rechtswidrig ein. Es fehle an einem wichtigen Grund. Die Mietzahlungen seien wegen eines Umstandes unterblieben, den die Mieterin nicht zu vertreten habe (§ 286 Abs. 4 BGB). Wenn es - wie hier infolge eines Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten des Gläubiger komme, sei es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können. Er dürfe vielmehr abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten.