Eine große Wohnflächenabweichung ist nicht unbedingt ein Minderungsgrund

Im Fall mietete ein Mieter eine Dachterrassen-Penthousewohnung. Im Mietvertrag hieß es: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 Quadratmeter. Wie besehen". Tatsächlich hatte die Wohnung einschließlich der Nebenräume nur 110,58 Quadratmeter. Die Dachterrasse wies eine reine Grundfläche von 64,81 Quadratmetern auf. Vor Mietvertragsabschluss erhielt der Mieter einen Grundriss, aus dem die Größe der Zimmer mit insgesamt 85 Quadratmeter ersichtlich war. Nach einigen Jahren der Nutzung behielt der Mieter im Jahr 2003 zwei Monatmieten mit der Begründung ein, die Dachterrasse dürfe statt zur Hälfte nur zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Zu Unrecht, meinte der Bundesgerichtshof (BGH). Dieser Fall unterscheide sich von den Fällen, in denen der Mieter die Miete kürzen dürfe, wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03).

Hier sei der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig. Es käme darauf an, was die Parteien unter der im Vertrag vereinbarten Wohnungsgröße verstünden. Der Mieter habe vor Abschluss des Mietvertrages gewusst, dass die Grundfläche aller Zimmer zusammen 85 Quadratmeter ausmache. Die Parteien seien ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 140 Quadratmetern nicht allein den umbauten Raum von 85 Quadratmetern betreffe. Vielmehr habe die vereinbarte Größe von 149 Quadratmetern von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse umfasst. Das sei für beide Parteien erkennbar gewesen, denn ansonsten hätte die Größe nicht annähernd erreicht werden können. Die vereinbarte Fläche entspreche daher im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße.