BGH: Einwendungs­aus­schluss umfasst auch generell nicht auf Mieter umlagefähige Kosten

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet. Im Juli 2012 erhielten die Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, welche einen Nachzahlungsbetrag auswies. Dies hatte unter anderem seine Ursache darin, dass die Abrechnung nicht auf die Mieter umlagefähige Kosten für die Instandsetzung und Verwaltung sowie Rücklagen für die Eigentumswohnung enthielt. Diesen Fehler rügten die Mieter aber erst im Mai 2014. Der Vermieter war daher der Meinung, dass die Mieter mit ihrer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen seien. Da diese das anders sahen, erhoben sie Klage auf Rückzahlung des zu viel geleisteten Betrags.

Amtsgericht gibt Klage statt, Landgericht weist sie ab

Während das Amtsgericht Ratingen der Klage stattgab, wies sie das Landgericht Düsseldorf ab. Seiner Ansicht nach, habe den Mietern kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Nebenkosten zugestanden, da sie mit ihren Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen seien. Die Mieter haben nicht innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung die Einwendungen geltend gemacht. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Einwendungsausschluss

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Dennoch teilte es die Ansicht des Landgerichts, dass die Mieter mit ihren Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen seien. Denn sie haben ihre Einwendungen nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht.

Einwendungsausschluss umfasst auch nicht auf Mieter umlagefähige Kosten

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs umfasse der Einwendungsausschluss auch die generell nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Somit müsse die Einwendung, die Betriebskostenabrechnung enthalte Positionen, die nicht als Betriebskosten umlegbar seien, innerhalb der 12-Monats-Frist geltend gemacht werden. Es wäre mit der Befriedungsfunktion der Ausschlussfrist nicht vereinbar, wenn die Einwendungen des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlegbar, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könne. Dies gelte insbesondere in Anbetracht dessen, dass die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten nicht immer eindeutig ist.

Anspruch auf Rückzahlung aufgrund besonderer Umstände

Der Bundesgerichtshof bejahte trotz Einwendungsausschlusses einen Anspruch auf Rückzahlung. Denn der Vermieter habe sich angesichts der besonderen Umstände des Falles unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Einwendungsausschluss berufen können.