Verjährung von Schadens­ersatz­ansprüchen des Vermieters beginnt mit dem Auszug des Mieters

Im Fall kündigte eine Mietern das Mietverhältnis zum 31.10.2003. Am 05.08.2003 begingen ein Bekannter der Mieterin und der Vermieter die Wohnung. Bei diesem Termin stellten sie ein mit "Wohnungszustandbericht" bezeichnetes Protokoll über die Abnahme der Wohnung auf, das sie gemeinsam unterschrieben. Darin wurden verschiedene Mängel aufgelistet. Abschließend hieß es in dem Protokoll, dass sich der Mieter verpflichte, "für eine fachgerechte Ausführung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens bis zum 31. Oktober 2003 (Vertragsende) zu sorgen".

Tatsächlich wurden die Arbeiten nicht durchgeführt. Die Mieterin übergab am 2. September 2003 dem Vermieter die Wohnungsschlüssel. Dieser klagte vor dem Amtsgericht Neukölln auf Zahlung eines Betrages von 6.634,30 EUR, um die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst vornehmen zu können. Die Klageschrift ging beim Amtsgericht am 10. März 2004 ein.

Das war zu spät, wie jetzt der Bundesgerichtshof urteilte. Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen an der Mietsache verjährten gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in sechs Monaten. Dazu gehörten auch Schadensersatzansprüche für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen.

Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt , in welchem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte (vgl. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hier habe der Vermieter die Wohnung am 2. September 2003 zurückerhalten. Daher seien die vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzansprüche mit Ablauf des 2. März 2004 verjährt, denn seine Klageschrift ging erst am 10. März 2004 beim Amtsgericht ein. Daher konnte die Klageschrift die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht mehr hemmen (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO).

Im Ergebnis ging der Vermieter leer aus und hatte zudem die Kosten dieses Rechtsstreits zu zahlen.

Vorinstanzen:

LG Berlin, AG Neukölln