BGH: Keine Be­schaffenheits­vereinbarung bei fehlender notarieller Beurkundung der vorvertraglichen Beschreibungen der Kaufsache

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Dezember 2009 kaufte ein Ehepaar mit notariellem Kaufvertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 EUR. Den Käufern wurde vor Vertragsschluss auf Nachfrage eine Grundrisszeichnung übergeben, aus der sich eine Wohnfläche von insgesamt 215,3 qm ergab. Eine spätere von den Käufern in Auftrag gegebene Berechnung der Wohnfläche ergab eine tatsächliche Wohnfläche von nur 171,74 qm. Dies nahmen die Käufer zum Anlass eine Kaufpreisminderung in Höhe von 66.411 EUR geltend zu machen. Ihrer Meinung nach sei durch die Übergabe der Grundrisszeichnung eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche zustande gekommen. Die Verkäufer wiesen eine Haftung zurück und beriefen sich auf den im notariellen Kaufvertrag geregelten Haftungsausschluss für Sachmängel. Die Käufer erhoben schließlich Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Landgericht Verden als auch das Oberlandesgericht Celle wiesen die Klage ab. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sei zwar durch die Aushändigung der Grundrisszeichnung konkludent eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Kaufsache zustande gekommen. Jedoch stünde den Käufern dennoch nicht die Kaufpreisminderung zu, da der vereinbarte Haftungsausschluss konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen umfasse. Nur bei einer ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung, die im notariellen Kaufvertrag mit ausgenommen wäre, hätte der Haftungsausschluss nicht gegolten. Gegen diese Entscheidung legten die Käufer Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Anspruch auf Kaufpreisminderung

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Ergebnis die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies daher die Revision der Käufer zurück. Ihnen habe kein Anspruch auf Kaufpreisminderung wegen der Wohnflächenabweichung zugestanden.

Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nicht von Haftungsausschluss umfasst

Das Oberlandesgericht sei zwar unzutreffend davon ausgegangen, so der Bundesgerichthof, dass die konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vom vereinbarten Haftungsausschluss umfasst werde. Vielmehr gelte der Haftungsausschluss sowohl bei ausdrücklich als auch bei konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen nicht. Jedoch sei die Entscheidung des Oberlandesgerichts dennoch richtig.

Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs habe es an einer Beschaffenheitsvereinbarung gefehlt. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss führe in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie nicht Inhalt des notariellen Kaufvertrags finde. Danach habe die Übergabe der Grundrisszeichnung nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geführt, da in dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben war noch die überreichten Unterlagen erwähnt waren.

Abweichung von bisheriger Rechtsprechung

Soweit aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11 - hervorgehe, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande komme, hält er daran nicht mehr fest.