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Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2016
V ZR 75/15 -

Grundstückserwerb durch Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft grundsätzlich möglich

Erwerb eines Nachbargrundstücks zur Nutzung als Parkplatzfläche dient Erfüllung des erforderlichen Stellplatz­nachweises

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen kann.

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem - damals in ihrem Eigentum stehenden - Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15 % von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 % von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Anfechtungsklage einer Wohnungseigentümerin erfolglos

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht wies ihre Berufung zurück. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Klägerin zurück, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.

Erwerb des Nachbargrundstücks entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und - über die Baulast - zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 18.03.2016
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Bremen, Urteil vom 04.10.2013
    [Aktenzeichen: 44 C 2012/13]
  • Landgericht Bremen, Urteil vom 13.02.2015
    [Aktenzeichen: 4 S 343/13]
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Kommentare (1)

 
 
Dietlinde Eder-Lehfeldt schrieb am 30.03.2016

Grundsätzlich ist das Urteil in Ordnung, nur kann für eine Grundbucheintragung nicht mit einem Prozentsatz eines Grundstücks gearbeitet werden. Hier muss in mehrere Teile geteilt werden: den gemeinschaftlichen Teil mit einer eigenen Flurnummer und den an die jeweiligen Eigentümer "verkauften" Teil mit eigener Flurnummer für jeden Eigentümer - nur dann kann eine Grundbucheintragung vorgenommen werden.

Ich war bei der Verhandlung dabei - dieses Problem wurde beim BGH nicht verbalisiert, ist aber für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein entscheidender Punkt.

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