Besitzer eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts muss sich an verbrauchs­unabhängigen Kosten beteiligen

Im zugrunde liegenden Fall wurde einem Mann im Jahr 1989 ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung eingeräumt. Seit dem Jahr 2000 nutzte der Berechtigte die Wohnung nicht mehr. Die Hauseigentümerin verlangte nachfolgend für die Jahre 2006 bis 2008 Zahlung der verbrauchsunabhängigen Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung. Da sich der Wohnungsberechtigte weigerte, erhob die Eigentümerin Klage. Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage ab, woraufhin die Hauseigentümerin Berufung einlegte.

Landgericht Berlin gab Klage statt

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Seiner Ansicht nach, habe der Wohnungsberechtigte im Grundsatz nur die von ihm verursachten Kosten zu zahlen. Ihn treffe aber eine Erhaltungspflicht (§§ 1093 Abs. 1, 1041 BGB). Die zur Heizung notwendigen Anlagen und Einrichtungen müssen in den Wintermonaten betriebsbereit und funktionsfähig sein. Er müsse daher die verursachten Grundkosten der Heizung zahlen. Dies gelte selbst dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt. Gegen das Berufungsurteil legte der Wohnungsberechtigte Revision ein.

BGH wies Revision zurück

Der Bundesgerichthof wies die Revision des Wohnungsberechtigten zurück. Dieser habe trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnrechts verbrauchsunabhängige Kosten, wie Strom, Wasser und Heizung, tragen müssen. Denn dabei handele es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung. Es sei insofern zu beachten, dass 30 % bis 50 % der Gesamtkosten für Heizung und Warmwasserbereitung verbrauchsunabhängig umgelegt werden müssen. Dies solle dem nicht durch das Nutzerverhalten beeinflussbaren Kostenanteil Rechnung tragen.

Kostentragungspflicht ergab sich nicht aus Erhaltungspflicht

Aus der Erhaltungspflicht des Wohnungsberechtigten (§§ 1093 Abs. 1, 1041 BGB) könne nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht hergeleitet werden, dass er die Grundkosten zu tragen hat. Denn zum einen sei für die Warmwasserbereitung nicht ersichtlich, inwieweit sie zur Erhaltung der Wohnung dient. Zum anderen sei die Bereitstellung einer funktionsfähigen Heizung keine Maßnahme der gewöhnlichen Erhaltung. Sie sei lediglich Voraussetzung dafür, dass die Wohnung infolge der Beheizung erhalten werden kann.

Pflicht zur Kostentragung bestand wegen Unterhaltungspflicht der gemeinschaftlichen Anlagen

Die Bundesrichter haben aber aus dem Umstand, dass die Zentralheizung ebenso wie die Warmwasserbereitungsanlage zu den gemeinschaftlichen Anlagen im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB gehören, eine Pflicht des Wohnungsberechtigten zur anteiligen Zahlung der verbrauchsunabhängigen Kosten hergeleitet. Zwar sei grundsätzlich der Hauseigentümer verpflichtet die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu unterhalten. Nach Ansicht der Bundesrichter könne der Eigentümer hingegen die Kosten auf die Nutzungsberechtigten umlegen. Dies lasse sich zwar nicht aus § 1041 BGB entnehmen. Es sei aber interessensgerecht den Wohnungsberechtigten zur Kostenbeteiligung heranzuziehen.

Kostenbeteiligung des Wohnungsberechtigten war sachgerecht

Funktionsfähige gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen liegen im Interesse des Berechtigten, so der Gerichtshof weiter. Es sei daher nicht sachgerecht, die Kosten der Unterhaltung allein auf den Eigentümer abzuwälzen. Zudem wäre ein wirtschaftlicher Anreiz zur Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen, die über eine bloße Instandsetzung hinausgesehen, nicht gegeben gewesen.

Fehlende Nutzung der Wohnung unbeachtlich

Schließlich sei die fehlende Nutzung der Wohnung durch den Berechtigten aus Sicht des Gerichtshofs unbeachtlich gewesen. Denn die fehlende Nutzung habe auf der freien Entscheidung des Berechtigten beruht. Deren wirtschaftliche Folgen können nicht auf die Hauseigentümerin verlagert werden.