Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft kann Einbau von Rauchmeldern mehrheitlich beschließen

Im zugrunde liegenden Fall sah § 46 Abs. 3 Hamburgische Bauordnung die Pflicht vor, Rauchwarnmelder in Wohnungen einzubauen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss daraufhin im April 2010 die Installation solcher Melder in sämtlichen Wohnungen der Anlage. Ein Wohnungseigentümer war damit nicht einverstanden und klagte gegen den Beschluss.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek stellte die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Das Landgericht Hamburg wiederum entschied auf Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig sei. Die Entscheidungskompetenz habe sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ergeben, wonach gemeinschaftsbezogene Pflichten von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrgenommen werden. Um eine solche Pflicht habe es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern gehandelt (LG Hamburg, Urt. v. 02.03.2011 - 318 S 193/10). Gegen die Entscheidung legte der Wohnungseigentümer Revision ein.

Beschluss war wirksam

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Landgerichts und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe den Einbau der Warnmelder beschließen dürfen.

Beschlusskompetenz wird unterschiedlich begründet

Der Bundesgerichtshof führte zunächst aus, dass die Beschlusskompetenz zum Einbau unterschiedlich begründet wird.

Teilweise werde sie aus § 21 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet. Denn Rauchwarnmelder dienen der Sicherheit des Gebäudes und seien daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen (AG Ahrensburg, Urt. v. 25.09.2008 - 37 C 11/08; AG Rendsburg, Urteil v. 30.10.2008 - 18 C 545/08 = ZMR 2009, 239 und AG Kiel, ZMR 2011, 842).

Andere wiederum begründen die Beschlusskompetenz mit § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Denn bei der öffentlich-rechtlichen Pflicht zum Einbau von Warnmeldern handele es sich um eine von der Gemeinschaft wahrzunehmende Pflicht (LG Hamburg, Urt. v. 02.03.2011 - 318 S 193/10).

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs können die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Dies sei hier der Fall gewesen.

Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum

Zwar bestehe keine Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Sondereigentum, so der Bundesgerichtshof weiter. Jedoch stehen Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht wurden, nicht im Sondereigentum. Dies könne sich zum einen daraus ergeben, dass Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB) anzusehen sind und zu dessen Sicherheit beitragen. Sie können daher nach § 5 Abs. 2 WEG nicht im Sondereigentum stehen. Zum anderen können die Warnmelder als Zubehör gelten, so dass sie regelmäßig im Eigentum dessen stehen, der die Anschaffung und Installation veranlasst. Dies sei hier die Gemeinschaft gewesen. Darüber hinaus liege kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum vor, da die Warnmelder an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden.

Ordnungsgemäße Verwaltung des Beschlusses unerheblich

Inwiefern der Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach, insbesondere im Hinblick darauf, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachkamen, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen. Denn insofern habe der klägerische Wohnungseigentümer die Anfechtungsfrist verpasst.