BGH: Für Wohnungseigentümer als Mehr­heits­gesell­schafter und Geschäftsführer einer Gesellschaft besteht Stimmrechtsverbot bei Beschluss über Rechtsgeschäft mit der Gesellschaft

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Wohnungseigentümer hatte die Mehrheit der Stimmen. Er war zugleich Mehrheitsgesellschafter und Geschäftsführer einer Gesellschaft, die Heizungsanlagen betrieb und mehrere Eigentumswohnanlagen mit Wärme belieferte. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung im März 2014 sollte ein Beschluss darüber getroffen werden, dass der Wohnungseigentumsverwalter mit der Gesellschaft einen Vertrag über eine Wärmelieferung abschließen darf. Bis auf den Mehrheitseigentümer waren alle übrigen Wohnungseigentümer dagegen. Aufgrund seiner Stimmenmehrheit kam der Beschluss dennoch zustande. Dagegen richtete sich die Klage der übrigen Wohnungseigentümer.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Lübben als auch das Landgericht Frankfurt (Oder) gaben der Klage statt. Der Beschluss sei ungültig, da der beklagte Mehrheitseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss nicht die erforderliche Mehrheit gefunden habe. Es sei angesichts dessen, dass der Beklagte Mehrheitsgesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft war, zu erwarten gewesen, dass er sich das Gesellschaftsinteresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheide. Gegen diese Entscheidung legte der Beklagte Revision ein.

Bundesgerichtshof hält Beschluss ebenfalls für unwirksam

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision des Beklagten daher zurück. Der Beschluss sei unwirksam, da er nicht die erforderliche Mehrheit gefunden habe. Der Beklagte, dessen Stimmenmehrheit den Beschluss getragen habe, sei bei der Abstimmung in entsprechender Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt gewesen.

Mehrheit der Gesellschaftsanteile und Geschäftsführereigenschaft begründet Stimmrechtsverbot

Zwar gelte nach dem Wortlaut der Vorschrift nur ein Stimmrechtsverbot für einen Wohnungseigentümer, so der Bundesgerichtshof, wenn der Beschluss die Vornahme eines auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechtsgeschäfts "mit ihm" betreffe. So liege der Fall hier nicht, da Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Beklagte, sondern die Gesellschaft werden sollte. Jedoch sei § 25 Abs. 5 WEG bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen Gesellschaft entsprechend anzuwenden, wenn der Wohnungseigentümer an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter sei. So liege der Fall hier.

Gefahr eines Interessenskonflikts

Die Begründung des Stimmrechtsverbots besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs darin, dass der Wohnungseigentümer an dem Zustandekommen oder Nichtzustandekommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert sei und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine etwaigen privaten Sonderinteressen stärker berücksichtige als das Gemeinschaftsinteresse. Dieses Ziel verfehle die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, wenn der Wohnungseigentümer dem Stimmrechtsverbot dadurch entgehen könne, indem er sein Interesse an dem Rechtsgeschäft formal auf eine andere natürliche oder juristische Person auslagert.