Kein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung und Anfechtung des Mietvertrags bei Herstellung und Vermarktung von pornografischen Videoclips

In dem zugrunde liegenden Fall erhielten die Mieter einer Wohnung im April 2018 eine fristlose Kündigung. Hintergrund dessen war, dass die Mieter in der Wohnung pornografische Videoclips herstellten und vermarkteten. In diesem Zusammenhang urinierte die Mieterin einmalig im Treppenhaus. Zuvor versicherten sich die Mieter aber, dass sich niemand im Treppenhaus befand. Ferner reinigten sie das Treppenhaus nach dem Dreh. Die Vermieterin hielt die Tätigkeit der Mieter mit ihrem katholischen Sittenkodex für unvereinbar und generell für unzulässig. Zudem verwies sie darauf, dass sie mit der katholischen Kirche durch einen Erbbauvertrag gebunden sei und daher keine Wohnnutzung erfolgen dürfe, die gegen die katholische Sittenlehre verstoße. Sie warf den Mietern schließlich vor, sie über die beabsichtigte Nutzung der Wohnung arglistig getäuscht zu haben. Die Vermieterin focht daher den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Da sich die Mieter weigerten auszuziehen, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Amtsgericht Lüdinghausen entschied gegen die Vermieterin. Ihr stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da die fristlose Kündigung sowie die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung unwirksam seien.

Kein Recht zur fristlosen Kündigung

Ein Recht zur fristlosen Kündigung habe nach Auffassung des Amtsgerichts nicht bestanden, da kein so relevanter Vertragsverstoß vorgelegen habe, der eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung habe rechtfertigen können. Die Herstellung und Vermarktung von pornografischen Videoclips stelle noch keine über den Wohngebrauch hinausgehende Nutzung dar, da sie nicht nach außen in Erscheinung getreten sei. Dritte, welche die Clips ansehen, haben den Innenraum der Wohnung nicht mit dem für sie sonst nur von außen wahrnehmbaren Wohnhaus in Verbindung bringen können. Das Haus habe damit nicht in Verruf geraten können.

Urinieren im Treppenhaus stellt gravierende Pflichtverletzung dar

Jedoch habe das Urinieren im Treppenhaus nach Ansicht des Amtsgerichts eine gravierende Pflichtverletzung dargestellt. Da es sich aber nur um einen einmaligen Vorfall gehandelt habe und sich die Mieter bemüht hatten, das Entdeckungsrisiko zu minimieren und die Sauerei unverzüglich wieder entfernten, habe die Vermieterin zunächst eine Abmahnung aussprechen müssen.

Sittenkodex des Vermieters unerheblich

Schließlich hielt das Amtsgericht es für unerheblich, wie die Vermieterin die Aktivitäten der Mieter in ihrem eigenen Sittenkodex bewerte. Denn dieses sei nicht Gegenstand des Mietvertrags. Dies gelte ebenso für Verpflichtungen der Vermieterin gegenüber dem kirchlichen Erbbauberechtigten. Diese seien im Innenverhältnis mit den Mietern irrelevant.

Kein Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Die Vermieterin habe den Mietvertrag auch nicht wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) anfechten dürfen. Da sich die Nutzung der Wohnung im Wesentlichen im Rahmen des vereinbarten Wohnzwecks gehalten habe, sei eine Aufklärung über den geplanten Dreh von pornografischen Videoclips nicht geschuldet gewesen.